说说房产测绘那些事（下）

套内建筑面积的构成

房屋的套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，在中篇里我们讲过，套内建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三个部分组成的。

套内建筑面积的计算

（一）计算公式

套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

（二）计算规则

1.一般单层建筑不论其高度如何，均按一层计算，其套内建筑面积按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。单层住宅内部如带有部分楼层（如阁楼）也应计算面积。

2.多层（高层）建筑物的套内建筑面积，底层（一层）按照勒脚以上外围面积计算，二层及以上按外墙外围面积计算。

3.层高大于2.2m计算全部面积，层高小于2.2m计算一半面积。

▲勒脚是建筑物外墙的墙脚 （结构设计中对窗台以下一定高度范围内进行外墙加厚的部分）

（三）计算方法

• 套内使用面积的计算

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

①套内房屋使用面积为卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；

②套内内部楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；

③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井等面积；

④内墙面装饰厚度计入使用面积。

▲水平投影面积就是指垂直投影下来的面积

• 套内墙体面积的计算

套内墙体面积，是套内使用空间周围的维护和承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

①各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等均为公用墙，按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

②套内自有墙体即非公用墙，按水平投影面积计入套内墙体面积。 举个例子：

▲S＝（9.2+0.24）*（11.1+0.24）-（4.4*1.8）＝91.13㎡

上例中，某独立住宅位于一层，墙体厚度0.24m，因无阳台，故套内建筑面积为套内使用面积和套内墙体面积的总和。

阳台建筑面积的计算

套内阳台建筑面积须按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

看完以上内容，大家对套内建筑面积三个组成部分的面积计算应该有了大致的认识。下面，我们再看看具有飘窗、阁楼的房屋如何计算套内建筑面积。

飘窗面积的计算

现在很多楼盘在建造时都设计有飘窗，而飘窗也分为外飘窗和内飘窗。外飘窗向外凸起，三面都是玻璃，因为突出墙体因此不占用室内空间，但也存在一定的安全隐患；内飘窗是平凹式的，一般只有一面玻璃，两面是墙，相对比较安全，但会占用一定的室内空间。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，飘窗面积计算在套内建筑面积内时必须同时具备两个条件：

（1）窗台与室内楼板的高差小于0.45m；

（2）飘窗的结构净高大于2.10m。 当上述两个条件都具备时，按照外围结构投影面积的1/2计算面积，否则飘窗不计算在套内建筑面积内。

阁楼面积的计算

阁楼是指位于房屋坡屋顶下面的房间，通常是人字结构。在套内面积计算时，通过阁楼的侧视图，按照高度不同，可以分为三种情况：

▲阁楼侧视图

①坡屋面至楼板高度小于1.2m时，不计算面积；

②坡屋面至楼板高度在1.2m至2.1m之间时，计算1/2面积；

③坡屋面至楼板高度大于2.1m时，计算全部面积。

当阁楼为独立的一层时（非坡屋顶时），层高大于2.2m计算全部面积，层高小于2.2m计算一半面积。

随着国家对房产市场调控力度的不断增大，房产交易市场竞争愈加激烈，为了能在市场竞争中抢占先机，开发商使出浑身解数招揽客源，其中，“买房送面积”就是一种惯用手段。然而，这种“赠送面积”的噱头往往只是利用政策打“擦边球”，将一些按规定不计入建筑面积的部分，宣传成为额外赠送的面积，比如，非封闭阳台只计算一半面积，阁楼净高低于1.2m不计算建筑面积等。