漳州3万多套安置房会给楼市格局带来很大的冲击吗？

当前市场需求≈当年新房+二手房成交量

当前市场供应量≈已出让土地的可建住宅套数+新房和二手房库存

这两个数据，可以比较直观地算出目前市场大致的消化周期，从而判断市场的冷热。

但以上算法不是万能公式，只具有一定的参考性，因为房地产市场的供需关系中的变量是多样化的。

比如市场的供应中，除了开发商建设销售的楼盘，还有各种由政府供应的人才房、经济适用房，以及拆迁安置房等。

拆迁安置房？很多人看到这里可能要摇头大笑了，这也算房地产市场供应？安置房能给市场带来很大的冲击吗？

先别笑，小九大致算了算，漳州目前及未来三年回迁安置房总套数可达3万+套，并将逐渐进入交付高峰阶段。

以高新区为例，目前整个高新区范围内，2021年计划新开工1450套、完工1693套安置房。芗城区西湖片区，按照计划2021年初将完工9000套安置房。

2020年漳州计划出让土地4580亩，换算成商品住宅套数大约是4万多套。

那么3万套回迁安置房，会对漳州房地产市场产生什么样的影响？又有多少会流入到二手房市场呢？

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安置房对房地产市场的影响，主要是租赁市场和二手房市场两个方面。

一、直接冲击租赁市场

3万套安置房交付，可能会有同等数量的房源进入租赁市场。可能又有人反对了，拆迁户回迁后，自己是要住的，即使安置房一户多套住不完，也不可能会有同等数量房源流入租赁市场呀？

按照上面的算法，流入市场的房源应该是“安置房总量-回迁自住量”。但是，你可能忽略了拆迁户目前居住的情况。

目前漳州的拆迁户有两种，一种是拿到拆迁款后直接购买商品房入住，另一种则是租房过渡。

安置房交付后，已经购买商品房的拆迁户，未来不一定会迁回安置房，即使迁回到安置房，购买的商品房多数也会腾空流入租赁市场。

另一部分拆迁后没有购买房产，选择租赁过渡的拆迁户，如果搬回到安置房，原先租赁的房子也会腾空重新进入租赁市场。

所以说，未来3年内，可能有大约3万套房源进入租赁市场，这是一个非常大的冲击。

二、对二手房市场影响

第一部分，直接进入二手房市场。以芗城区的瑞京城（万科04地块）为例，自交付以来，已经有多套房源成交，目前挂牌的房源也有几套。

当然，目前进入二手房市场的房源并不多，但等未来几年安置房全部交付后，进入二手房市场的总量估计也不是小数目。

第二部分，由于租赁市场的挤压，导致更多二手房入市。

对于普通商品房房东来说，持有房产是需要持续投入成本的，比如每个月的房贷和物业费等。单价1万以上的房子，月供少则两三千，高一点就得五千以上。

漳州很多家庭的收入还没有到不在乎一个月5000的支出，所以可以的话，大多会用房屋租金来抵消这一部分的支出。

大量安置房进入租赁市场，必然会导致挤压市场。某些住宅板块产业不足，人口不多，租赁需求不够大，空置率就会上升。

而安置房的房东是没有什么持有成本的，就连物业费也是公共经营收入里扣除。房贷月供压力大的商品房房东，如果面对低租金低回报，甚至租不出去的境况，就会挂牌出售。而如果房屋长期空置，他们可能会率先打起价格战。

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为什么会有这么多安置房？

最近几年，由于漳州城市化的快速进程，以及棚户区改造等项目实施，大量的城中村、危旧住房等被拆迁。

虽然货币化安置的方式解决了很多拆迁户的安置问题，但安置房还是大部分拆迁户的选择。

而这几年，蓬勃发展的龙文区、高新区、芗城区西湖板块等，都是拆迁大板块，也是拆迁安置房较多的区域。把几万套安置房算进市场供应，并空穴来风，更不是唱衰购房买卖市场，而是倡导大家理性购房。

举个例子，像前些年漳州楼市的暴涨，很多人戏称炒房团和拆迁户的买买买是导火索。而没有被大家计算进供应量内，接下去逐步入市的大量安置房，同样会是一个不可忽视的变量。

3+万套安置房，最多可住进15+万人口。据统计，漳州目前城市人口呈流入转流出状态，流入的人口，不一定能消化掉这么大的市场供应。

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3年后，目前在建的安置房绝大部分会全部交付。届时，除了普通出售的商品房，你的房子在二手房市场，甚至租赁市场还会多出安置房这一大批竞争对手。

所以在你买房子的时候，还需要考虑这个区域内有多少安置房、未来产业和人口流入大不大、房源多不多、房子好不好租、好不好卖。

除非你是真的自住，否则不得不得多一些考量标准。

对于一些有前景的板块，这可能不是什么大问题。比如总部经济发达的碧湖、生活便利的老城区，由于未来产业和人口增长迅速，已建成的拆迁安置小区如下洲花园、鸿浦豪园等，在租赁市场非常畅销。

许多坐拥五六套安置房的家庭，每月的租金收入就有将近一万，房子自然也不会流入二手房市场