刘磊：房价上涨就一定有钱赚？

最近，在宽松的货币政策和金融杠杆等因素的合力下，一线城市的房价出现疯涨，开发商坐地起价的消息屡见报端。不少人都按耐不住，跃跃欲试般要在地产市场分得一杯羹。然而，现实会如投资者所愿吗?

笔者现在将之前一次亲身经历分享给大家，希望有所启示：一次去理发，理发馆老板满脸得意的和我讲他刚买到的“便宜”商铺;起因是原来业主嫌房子租不出去，压力大而急着脱手，价格很“合适”;老板觉得捡了个大便宜。我问他：“这房子都租不出去，买来何用?”老板说：“不用出租，买了就能升值。”我又问：“这房子租都租不出去，你又凭什么觉得会有人来买呢?”老板沉思了一下不知如何作答，只能说：“你不懂房地产，买的便宜就一定能赚钱”!

这和当下国人抢房的心态简直是异曲同工!就在刚刚笔者看到新闻推送，说北京某房竟然炒到四十万一平米，而房子已无法居住，杂草丛生;再次印证了国人在房产投资方面缺乏智慧与财商：单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的房产投机思维!

当下的房价疯涨的主要原因是什么呢?

央行公布的2016年1月金融数据显示，当月新增人民币贷款2.51万亿元，创下单月纪录新高;广义货币M2增速上升到14%，创18个月新高。根据信贷结构分析，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款、交通运输业及批发零售业，是新增贷款的主要投向。其中，前三者均和房地产直接相关。可以说，新增的贷款主要流向了房地产市场;巨量的金融杠杆为此次房价疯涨“贡献”了力量。

但这个繁荣能支持多久是需要大家保持清醒的;有一点可以肯定：高涨的房价使得投资者更多的资产将被固化到房产上;未来一旦出现房价波动，摔坏的不是开发商，而是被房子牵制住巨量资产的投资者——租金回报率不可期，变现困难，无法进行抵押和融资……，看似一个高高在上的房价却不能真正解决国人的消费增长。

那么投资者应该如何应对当下形势呢?

笔者认为，一定要建立健康的收益预期和正确的退出机制。如果你有100万，那么有这样一个项目，第一年增长40%，第二年下跌20%，第三年增长40%，第四年下跌20%……如此，在第七年上退出这个投资体，投资者最终可以获得多少呢?经过实际计算后所得为146万;而笔者想告诉广大投资者：收益根本不需要市场这样跌宕起伏、坐过山车似的涨跌来获得，只需要年均增长5.8%持续六年就可以实现同样的结果。这个例子恰恰说明，国内很多投资者为高收益所动，没有理解实现这个目标的过程是一个需要稳定和递增的过程;如赌徒一样去投资的结果是一定输掉台前的一切筹码罢了!

更重要的是，收益率不等于收益，最终拿到手的钱才是钱!无论是高收益还是低收益，最终能变现的才能称之为“收益”。这就需要投资者有一个“退出机制”：研判项目是否可以持久，支持项目收益率的客观条件是否稳固;如果不稳固，那么什么时候应该提早撤出——一定要做好这个规划，否则等到项目颓势显现时，再想全身而退恐怕就不那么容易了。

或许有人会反驳，房价只会涨，不会跌。市场的合理周期波动才是市场的真正体现，这不黄金、及大宗商品持续高涨也反弹了吗?没有只涨不跌的市场行情。然而当下的刺激政策——不断投放货币虽然短暂勉强能够撑住当下的一线城市房价，甚至还会带来房价的一时繁荣;但这种做法不具有可持续性，只能救一时，终不会救其一世。当下这种延续房地产泡沫破灭的做法，恰恰是在帮着开发商在价格高处转嫁风险;拯救开发商的同时，却牵制了投资者的巨量财富。未来，这些投资者将在二三十年内，成为守护高房价的“奴隶”;智者们却借助当下政策利好和市场调整之际，及时出售和套现资产。在没有辨明方向之前，现金为王;与其错过，不能做错。