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上半年,市区过半房企调整销售策略,采取积极策略应对市场。特价房、低起价、高折扣、存抵等优惠促销让利活动,推动一部分刚需置业群体买房,6月住宅开盘普销50%左右。专业机构数据显示,尽管受到大环境影响,漳州刚需走量仍持续入市。
6月,漳州9个县市获得预售,取得新增预售面积57.32万㎡,环比下跌43.8%;市区获得预售项目的总建筑面积高达21.26万㎡,环比上涨53.06%,全市库存仍居高位。
应产品多样化 刚需首改占主力
7月楼市市场迎集中开盘季,从本周开始陆续推出。相比较此前,推量有所减少,考虑市场因素,多数漳州楼盘普遍走“小步策略”,本月的开盘房源供应量最小少于百套,最多的漳州楼盘中骏蓝湾香郡单次将推出200多套房源。市场整体库存量较大,7月份获批住宅预售仅欣隆盛世朗域一个楼盘,其余推售楼盘皆为老盘项目。
7月19日,夏商·书香名苑将率先推出85~118㎡的两房三房户型,位于城西板块的夏商书香名苑上一次的开盘在4月,经过3个月时间的蓄客,此轮将推出的房源仅有88套。楼市的开盘小高潮集中在7月26日,市区将呈现三盘连开的景象。民兴北郡、中骏蓝湾香郡、欣隆盛世朗域三盘将同天开售,这是继3月份集中开盘以来,楼市掀起的第二波供应小高潮。
从供应的板块来看,7月份开售的各大板块较为均衡。一直唱主角的东部板块,水仙大街片区同时推出两个品质楼盘,全新盘欣隆盛世朗域定价仅5888元/㎡起,主力户型106~120㎡,毗邻妇幼保健医院,配建市政公园等配套,朗域营销中心公开后,新盘的关注度较高。同一板块内,作为水仙大街代表性的漳州楼盘,中骏蓝湾香郡三期,主打年轻人的品质社区,此次推新户型涵盖70~120㎡四种户型产品。
在老城区板块内,在售为数不多的新盘,民兴北郡此轮开售推出了重磅优惠,户型产品为95~151㎡,兼容了刚需和改善两种需求。受到中心区万科开盘的影响,城西板块开盘普遍进行内部认筹,夏商书香名苑是唯一进行公开开盘的城西楼盘,其毗邻金峰实小的教育配套因素是主要原因之一。新盘加入推盘阵营
上半年市区住宅开盘成交震荡起伏,整体维持在五成上下,6月市区住宅项目平均去化率约52%,主要成交都在城东福晟·钱隆樽品、荣昌·东方广场等项目。中心的万科城装修房首开销售去化率达到90%以上,占据市场大量份额,装修房价格较高,整体拉高了市区成交价格,本月备案均价因此呈现小幅上行。
大友富置业提供的楼市月报数据显示,上半年全市共70个项目入市,累计开盘88次,开盘次数同比涨7.32%;其中市区开盘仅32次。开盘次数下跌30%,上半年整体住宅成交为21.85万㎡,相比去年同期严重缩水。
其中,6市区住宅房源激增,商品房供应量达到21.24万㎡,市区6个住宅项目入市,推盘面积8.5万㎡,分别为惠祥·香槟左岸、福晟·钱隆樽品、漳州万科城、荣昌·东方广场、正得·格林兰庭、绿洲·富城璟苑等。
上半年库存持续攀升,全市库存创历史新高达218.87万㎡,市场呈现供过于求态势。为力促市场成交,进入7月份,各板块均有新盘推出,市场出现了继5月份以来的新一轮推盘高潮。
抢占市场调整策略
截至7月份,市区过半房企调整销售策略,采取积极策略应对市场。尤其是大盘漳州万科城入市之后,为积极应对市场,过半房企均进行了价格、推量和拓客渠道等策略调整。
在销售策略上,“小步快跑”、“低开高走”等是常见的营销术语,事实上这也是阶段性市场行情下,开发商应对市场所采取的销售策略。从近段时间来看,进入调整期的楼市普遍采用了这两种推盘策略,单次推盘少量入市,多数漳州楼盘只推百来套房源,新盘首次开盘定价都相对低于市场平均水平,以获得购房者更高的关注度。
“当前市场环境正是看房议价的好时机。”特房·锦绣一方营销总监王璟勋告诉海都记者,漳州市场这两年的发展,相对比较平稳。今年受到大环境影响,价格让利幅度有所加大,不过,购房者不能一味地等待价格更低,毕竟成本摆在那里,这一阶段的让利优惠,不少房企已经拿出了比较大的力度,刚需购房者可以系统性地看房并择机入市。
下半年推盘节奏将加快
从土地风向标来看,今年上半年,碧湖板块新拍出之后,楼市虽未呈现“”亢奋,不过,周边区域内的房价表现仍较为坚挺。在厦门豪斯销售总监苏建华看来,土地拍卖的风向标,至少代表了半年至一年内的楼市走势。从拍卖的结果来看,下半年的成交行情不甚乐观。
不过,今年下半年漳州计划再推一场土拍会,预计在金九银十期间拍卖。2014年上半年全市土地总成交面积为281.4万㎡,总建筑面积663.03万㎡,其中3月份土地集中成交量爆发,碧桂园成功进入漳浦,6月市区首场土拍会开拍,再创市区楼面价新高达5310元/㎡,再造。
大友富置业机构相关人士认为,下半年的市场将呈现“一半是火焰,一半是冰河”的行情,楼市的两极分化趋势将更趋显著。从当前来看,销售楼盘已经出现了明显分化,品牌大盘更受市场欢迎,部分小型房企面临销售瓶颈。
按照往年的市场行情,市区全年的新房销量在100万~120万㎡左右,今年上半年市区在售楼盘整体推量达48万㎡,占全年预推量的27.15%,预计下半年的推盘节奏将加快,市场竞争加速。行业人士普遍认为,上半年楼市成交量下探,楼市业绩压力集中在下半年,第三季度的成交行情将起到至关重要的作用。
责任编辑: lihaidong
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