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连平:房地产投资大幅下行不利于稳增长,明年二季度楼市有望企稳下一篇
房价连跌16个月,成交量维持低位 兰州为楼市纾困放大招杭州新政频出,成交有所回暖,然而对于“伤筋动骨”的杭州楼市来说,还需下“猛药”扭转冰冷的市场行情。
杭州的新房与二手房之间原本的倒挂现象逐渐消失,与此同时,为了刺激楼市,杭州出台了一系列政策宽松政策,2022年11月的杭州二手房成交量突破5700套,单量环比提升32%,有明显的回暖迹象。
12月13日,杭州市又放大招,政府网站发布《杭州住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》,调整了住房公积金贷款有关政策。时隔五年杭州公积金贷款和商贷均完成松绑,通过“认房不认贷”支持改善住房消费。
据不完全统计,截至12月15日,杭州市已累计5次出台楼市相关的放松政策,意图提振楼市,包括临安发布的购房补贴、不限购和人才补贴政策、富阳全区调整限购,推出契税补贴和企业购房优惠等。此外,杭州的余杭区和萧山区部分街道也调整了限购政策、推出契税补贴、钱塘区部分街道放宽限购等,但这些政策均为“局部政策”,并未覆盖全市。
贝壳研究院于11月发布的杭州楼市统计数据显示,自6月至10月,二手房网签经历了四连跌,11月受“双11”新政及年末市场提振影响,网签单量环比提升32%,同比提升67%。上城、余杭、拱墅、钱塘及滨江区住宅成交环比提升均在50%以上。2022年以来,杭州楼市成交量持续走低,价格呈波动式下滑,尤其是二手房价格出现普跌的情况,部分网红楼盘项目甚至跌破大众心理价,引发广泛关注。
分析人士认为,解除限购才是促使市场回暖的关键。
今年5月17日,杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知被业界称为拯救二手房市场的“5·17楼市新政”。该政策的出台也让当时的二手房成交有了明显的提升,来自贝壳研究院的数据显示,6月杭州二手房网签量逾7300套。
好景不长,此后连续4个月,二手房网签一路下滑至10月份的4300余套。总体来看,杭州近期的二手房成交呈现量价齐跌的态势。
今年11月11日,杭州又出新政,对杭州的首套住房贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。其中,对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”,即在杭州没有住房,但有住房按揭贷款记录,并且贷款已经结清的购房者,可以按照首套房贷政策执行。
经纪人王霞所在的门店位于杭州市申花板块,属于杭州市传统热门区域,其表示,此前板块内一些“老破小”一直无人问津,有的房子甚至挂牌超过一年以上也无法售出,最近一个月以来,这类房源的带看量明显增加,有的“老破小”甚至有了成交。
以武林广场一套50平方米的“老破小”为例,王霞表示,该房源在他们门店已经挂网将近一年半时间,于近期以不到250万元的价格成交。
“主要是因为总价低,买家是刚满一年社保的新杭州人。”得益于杭州的楼市新政,一些低总价的房源终于等来了快速出货的机会。
业主赵鹏也是同样的情况,“他的房子已经挂牌近半年时间,原本不到心理价位绝不抛售,现在新政之下,‘一卖一买’可以享受三成首付。即300多万的房款可以撬动800万元左右的房源。”
据王霞介绍,目前他手上的客户基本以“连环单”即卖房腾房票的居多,在这样的置换需求下,整体二手房的挂牌量或许会增加,特别是一些急售房源,会不断出现。
在业内人士看来,杭州这次的政策确实释放了刚需存量房,尤其推动了萧山、边交、临平总价区间在200万~300万元的新房的成交,落户一个月就可以买二手房,看似市场宽松,但没有本质拉动市场。
贝壳研究院的数据显示,自6月至10月,二手房网签经历了四连跌,11月受“双11”新政及年末市场提振影响,网签量为5752套,环比10月上涨32%,同比去年10月提升67%。上城、余杭、拱墅、钱塘及滨江区住宅成交环比提升均在50%以上。11月杭州新政的确拉动了刚需市场。
像王霞这样的“幸运儿”毕竟是少数,杭州二手房挂牌量依旧居高不下,截至11月30日,贝壳找房二手房挂牌量已经超过了20万套,直逼25万套。
挂牌量急剧上升,透露出的是投资客的逃离,交易量回落的背后,更多的是需求端购房者信心和预期的改变,市场情绪持续低迷,买家出手也变得十分谨慎。
尤其是一些新房集中交付的板块,投资客因急于抛售而出现“挤兑潮”,二手房价远不及预期。
以未来科技城板块的“三兄弟”阳光城未来悦为例,2021年杭州房价最疯狂的时候,未来科技城一度被炒到8万元/平方米的均价。当时阳光城未来悦有一套120平方米左右的房源,成交总价1000万元。加上需要缴纳增值税40万元,买下来差不多得花到1050万元。这是阳光城未来悦的高光时刻,也是未来科技城二手房市场的高光时刻。
据经纪人刘明介绍,该小区一套90平方米的房源,从高峰期的400多万元一度冲高到700多万元,如今又掉到500万元以内,犹如坐了过山车。
如今,贝壳找房挂牌价低于5万的房源已有不少,降价幅度较大。
刘明表示,目前阳光城未来悦挂牌均价普遍在6万元/平方米以内,“大部分的房源挂牌价格5万元/平方米,有的甚至不到5万元/平方米”。
据贝壳找房,未来悦在的挂牌房源量已达到166套。其中价格下调的就有96套,涨价的仅有19套。
同样境遇的还有同一板块的西溪公馆,这个2020年的红盘,因创下“6万人摇号”纪录而备受全国关注。2年不到,该项目的单价从每平米5万元涨到过8万元,但自去年五六月份开始,价格开始急速下跌。
西溪公馆附近中介门店的经纪人王刚介绍,目前该项目的二手成交均价已经跌至3万元/平方米左右。
“主要是因为投资客太多了,之前确实有二手房卖到了5.5万元/平方米,目前来看,西溪公馆二手房较新房增值了10%左右,但这部分增幅显然不足以覆盖房贷、契税和购房现金成本,对于6万元/平方米买进的人来说,已经处在入不敷出的边缘。
除了上述两个网红盘,位于钱江世纪城的融信保利创世邸项目,2020年曾一度卖到9.7万元/平方米的价格,如今挂牌价普遍在8万元/平方米,每个月的挂牌量也在直线上升,目前贝壳找房显示有150套左右,但成交情况并不理想,每个月在一两套左右。
上述经纪人表示,一些不满二唯一的房源价格在7.2-7.5万元/平方米,目前“奥体三兄弟”每个月的成交套数基本在个位数徘徊。
58安居客房产研究院分院院长张波表示,新房限价与二手房形成价格倒挂,导致万人摇号的现象屡见不鲜,如今,新房扎堆进入二手房市场也进一步推高了挂牌量,价格出现回落就在所难免。
张波表示,上述网红项目的快速冷却,不仅是政策和市场面因素,还伴随着互联网行业衰弱的因素,受疫情和大环境影响,一些房东因为收入降低开始大幅降价抛售房源。
这类价格经历急升急降的房源有一个通病,就是投资客普遍较为集中。以今年为例,互联网大厂纷纷掀起“降薪裁员潮”,一大批人突然没了高收入,意味着未来科技城板块的二手市场,瞬间失去一批重要“接盘侠”。
此外,未来科技城距离传统杭州市中心较远,还是一个相对封闭的二手市场。
“眼看着房子越来越多,但实际受欢迎程度远低于市场预期,房东们越来越着急遭遇了投资客们踩踏式出货,倒挂红利大大缩水。”王刚表示。
此外,杭州新房供应量的持续加大,也是二手房热度下降的一个主要原因,购房者就有了“现在不买,后面还有新房的心理”,导致市面上大量二手房无人接盘。
二手房市场的低迷也给杭州新房市场带来进一步降温,来自贝壳研究院的数据显示,11月杭州新房成交9908套,环比下降6%,同比下降14%。目前,杭州新房市场供应量充足,一些非热门区域的项目已经不用再摇号,中签率也有明显上升。
来自贝壳研究院的数据显示,11月新房供应14301套,环比上涨持平,同比下降1%。
“二手房市场的低迷必然带动价格的下滑,一旦达不到原来的利润预期,炒家就会持币观望,能够赚钱的是少部分超级红盘,大部分去摇号的楼盘只能保本,这就导致了摇号热情下降。”分析人士说。
11月,杭州市又出新政,为缓解城西科创大走廊住房供求矛盾,促进职住平衡,11月21日,杭州市住房保障和房产管理局、杭州城西科创大走廊管委会联合发布《关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知》,明确在城西科创大走廊范围内实施差异化购房政策。要求所有开发商对满足条件的人群进行定向供应不少于50%的房源。
新政的出台,给科创大走廊范围内的二手房市场去化增加了压力。杭州一名资深地产人士表示,该政策对整条科创大走廊里的二手房将是降维打击。这就导致很多原来在这里工作的人去买新房。
这对原先已经有所滞销的热门项目而言,无疑雪上加霜。目前,整个杭州的二手房市场比较坚挺的只有申花板块、奥体板块的少部分项目。
未来科技城的二手房市场低迷或将持续一段时间。
——转载自:中国房地产报(已授权)
责任编辑: yifang
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