楼市由点到面复苏再临考，预计沪深杭等长三角和湾区热度维持

       6 月，房地产市场终见复苏迹象，重点 50 城开盘去化率进一步提升至 39% ，环比增加 7 个百 分点。其中，杭州、上海市场明显转暖，去化率皆超 80% 。但由于项目断贷问题不断发酵，势必将 考验楼市复苏成色。下半年哪些城市将延续复苏行情？哪些城市成交预期又将转降？

       50 城开盘去化续升至39%，但市场由点到面全面回暖仍需时间

       6 月，房地产市场有所复苏，重点 50 城开盘去化率持续提升至 39%，环比再增 7 个百分点。其中，7 成以上城市开盘去化率环比提升，尤其是杭州、上海市场明显转暖，开盘去化率皆突破 80%。

       但市场由点到面全面回暖仍需时间，即便去化率环比上升的城市，区域、项目分化也在加剧。 例如广州，热点区域优质项目集中入市带动平均去化率升至 25%，但外围区域去化未见改善迹象， 去化率都在 10%附近。并且，近 3 成城市开盘去化率环比继续下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低于 20%。例如常州，6 月开盘去化率跌至 13%，环比下降 9 个百分点，仅限于少数项目开盘当天认购量能达到 30-40 套，多数项目去化普遍承压。

长三角更具弹性：上海需求回补市场回归正轨，杭州投资避险高端盘流速最快

       6 月，长三角地区市场更具弹性，上海、杭州市场最热，开盘去化率超80%，苏州、宁波、南京、 无锡等去化率环比均有较大幅度增长。

       在疫情解封后，上海积压的购房需求回补，房地产市场逐渐回归正轨。6 月，上海房地产市场 快速复苏，开盘去化率高达83%，7 成以上楼盘开盘当天售罄。但由于楼盘扎堆入市，红盘积分下降， 积分触发率由接近 50%降至 33%。例如此前市场火热的临港板块开始回归理性，二批次 6 盘均未触发 积分。并且，远郊非热点板块去化压力加大，部分刚需盘去化率低于 40%，但开盘当天认购套数都在 100 套附近，实际去化压力整体可控。

表：2022 年 6 月上海部分开盘项目认购情况 (元/平方米、套)

       杭州房企集中供货，中签率低位回升至 25%，临安、富阳普遍流摇。6 月，杭州房企迎来年中冲刺，供货节奏显著加快，共计 54 个项目推售 10288 套房源，环比增长 124%，去年三批次出让地块 陆续入市销售。案场登记总人数约 3.2 万人，创年内新高，环比增长63%；摇号楼盘中签率 25%，环比增加8 个百分点，但整体仍处低位；流摇楼盘占比 35%，主要集中在三圈层的临安、富阳两区。

       杭州房价“越贵越买” ，高端盘中签率不足两成。例如新世界 ·江明月朗园，开盘推售 601 套， 售价 70307 元/平方米，开盘当天全部售罄，中签率低至 11%。核心原因在于经济大环境不景气，实业投资不振，高净值群体转而投资核心城市的优质资产予以避险。

大湾区持续修复：深圳豪宅、性价比刚需盘热销，广州到访放量但转化偏低

       大湾区市场持续修复，核心城市深圳、广州开盘去化率稳步提升，卫星城市东莞、珠海等去化 率更是增长明显。

       6 月，深圳房地产市场有所升温，开盘去化率升至43%，环比增加 3 个百分点。但项目去化加剧， 不乏以下三方面的典型特征：其一，豪宅持续热销，售价 10 万元/平方米以上的豪宅去化率都在 90% 左右。其二，高性价比刚需盘去化速度加快，不少区位较好的刚需盘去化率同样能达到 80%以上。其三，外围区域去化依旧承压，光明、坪山等区域开盘去化率仍不足 30%。

       广州市场缓慢复苏，案场到访持续放量，但转化率依旧偏低。尤其是第 27 周 (6 月 27 日-7 月 3 日) ，广州案场到访总量高达 3.7 万组，创年内单周新高，但转化率低至 6.6%，直观反映市场观 望情绪依旧较重。

       区域及项目分化加剧。主城区市场持续升温，黄埔区的万科城市之光、富颐华庭去化率都在 50% 附近，番禺区的越秀大学星汇城、保利领秀海去化率皆超 30%。外围区域置业需求增长乏力，开盘 去化继续承压，不少项目去化率都在 10%左右。

环渤海、中西部筑底：青岛、天津复苏力度较弱，郑州房票提振效果有限

       环渤海、中西部地区市场整体筑底，青岛、重庆、天津、武汉等开盘去化率环比均有所增长，

但实际市场复苏力度依旧较弱。

       6 月，青岛商品住宅成交面积高达 225 万平方米，这在历史上实属罕见。但实际市场呈现弱复苏态势：其一，房企供货信心不足，6 月开盘推售套数低至 1019 套，环比再降 2%，同比跌幅扩至 64%。其二，6 月开盘去化率升至 52%，主要还是受结构性因素影响，不少项目开盘去化依旧承压， 例如大华 ·紫樾府去化率低至 22%。其三，项目分化加剧，主城区热销盘月均到访 500-800 组，月 均流速在 80 套左右，近远郊在售楼盘月均到访 100-200 组，部分项目甚至不足 100 组，月均流速低 于 10 套的项目更是不在少数。

       6 月为上半年天津仅有的没有疫情干扰的月份，但市场期盼的需求回补并未出现，市场形势愈 加严峻。6 月，天津案场客户平均到访量约 70 组，平均认购量低至 5 套，相当于去年同期的 7 成左 右。开盘去化率低位回升至 22%，环比增加 6 个百分点，仅限于万达自在澜湾及华美学府壹号两个 刚需盘去化表现尚可，其余项目成交去化未见实质性好转。

       6 月 20 日，郑州重启房票安置去库存，提倡棚改项目优先选择房票，房票一年逾期，可重新货 币化。使用房票购房可以享受三重优惠：包括免征契税、安置补偿权益金额 8％的奖励以及不计入 家庭限购套数。并且，政府提供资金保障，10 日内资金到位，保障房企参与积极性。

       6 月，郑州房地产市场筑底回稳，单盘到访客户 224 组，环比增长 7%，认购 26 套，环比增长 13%，转化率升至 8.6%，环比增加 1.3 个百分点。但受疫情及部分房企停工影响，房企工程节点及 销售周期明显拉长，市场信心修复面临考验。

图：2021 年 7 月-2022 年 6 月郑州案场到访及转化率 (组、套)

展望：断贷发酵致市场复苏不确定性增加，相对看好长三角及大湾区

       近期，项目断贷问题不断发酵，在一定程度上将打击市场信心，加剧市场观望情绪。展望下半年，我们认为房地产市场复苏进程犹存较大不确定性，长三角及大湾区市场前景值得期许：

       其一，长三角地区市场更具弹性，核心城市上海、杭州、合肥等房地产市场最为坚挺，成交很 大程度上取决于供应。可以期许的是，下半年随着供应放量，成交有望明显回升。

       其二，大湾区市场将继续复苏，核心城市深圳、广州市场或将持续好转，成交有望稳步提升， 卫星城市佛山、惠州、珠海等市场或将走出谷底，但成交整体提升幅度有限。

       其三，诸如郑州、武汉、长沙这类断贷项目较多的城市，短期市场复苏进程可能被打断。潜在 置业群体基于担忧项目交付不敢买新房，成交或将转入下降通道。

       其四，唐山、荆州、宝鸡等多数三四线城市市场或将艰难探底，受限于需求及购买力过度透支，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。