19 城“房票”安置的历史经验能否激活楼市新困境？

       2022 年以来，郑州、宁波奉化、南京溧水等 19 城相继落地房票安置政策，助力房企去库存。 类比于棚改货币化安置拉动约 21.5%的住房销售，房票能否激活相较羸弱的房地产市场？

19 城重启房票安置意图去库存稳土地,以期激活市场循环

       2022 年以来，19 城实行房票安置，以便刺激居民购房消费，助力房企去库存，主要涉及以下六 方面内容：

        其一，房票面值普遍高于货币补偿款。例如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两 部分组成，其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%；购房优惠房票= 购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。

       其二，房票使用有效期大都在 12 个月以内。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期 12 个月， 张家港凤凰镇房票有效期仅 3 个月。

       其三，政府搭建“房源超市” ，房票安置享价格优惠。例如信阳，市住建部门牵头建立“房源 超市”，房企自愿提出申请，明确接受房票安置的具体房源、价格优惠幅度。

       其四，购房款大都不低于房票金额的 85%，房票余额可退还。例如界首，购房款不得低于房票 金额的 85%，不足部分由被征收人自行支付， 尚有余额的，余额部分由房企于购房合同生效并完成 备案之日起三个月内退还被征收人。

       其五，部分城市以税收减免或购房补贴进一步刺激房票安置。例如龙港，新购房屋价值与房票 票面价值相等部分免征契税，仅超出房票安置补偿款部分缴纳相关税费。又如宁波奉化区， 自出具 房票之日起 3 个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 10%的补贴；第 4-6 个月内兑付，一次性 给予票面购房使用部分 8%的补贴；第 7-9 个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 6%的补贴；第 10-12 个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 4%的补贴。

       其六，房企依进度与当地政府结算房票资金。例如许昌，商品房买卖合同生效并完成备案之日 起 2 个月内拨付房票金额的60%，完成房屋所有权首次登记 1 个月内再拨付 30%，余款于房屋交付后 3 个月内拨付。

       通过我们调研情况可知，南京溧水区房票在实际执行层面采取自愿原则：既可以选择房票，也 可以选择货币补偿。使用房票购房则可以享受三重优惠：包括免征契税、房款 0.8%的购房补贴以及 10%房票金额奖励。

       郑州提倡优先选择房票，房票一年过期之后，再选择其他安置办法。使用房票购房同样可以享 受三重优惠：包括免征契税、安置补偿权益金额 8％的奖励以及不计入家庭限购套数。值得一提的 是，近期，郑州部署六大举措稳住经济大盘，提及积极对接国开行 3000 亿元棚改资金，确保 6 月底 前集中签约 6 万套安置房。

市场下行刺激效果不达预期，货币安置撬动 21%需求的“成功经验”深入人心

       我们认为上述 19 城推行房票安置，核心动因不乏以下两方面因素：

       其一，救市政策效果不达预期，市场并未回稳。例如南京溧水区市场形势依旧严峻，部分项目 更是零认购。2022 年 1-5 月，南京溧水区新开盘项目去化表现持续低迷，平均去化率低至 10%。6 月前 20 天，溧水区新盘平均去化率仍低位保持在 11%，不少项目成交去化困难。例如万科未来城， 6 月 4 日加推 192 套，开盘当天零认购。

       其二，现阶段推行房票安置，似有“旧瓶装新酒”的味道。2015-2017 年，全国棚改货币化安 置加速推进，助力三四线城市房地产市场全面转暖，房价出现普涨行情。 自 PSL 创设以来，国开行 发放棚户区改造贷款呈指数级增长态势。2014-2017 年，国开行新增棚改贷款由4086 亿元持续提升 至 12819 亿元，净增长 2.1 倍。

       棚改货币化安置撬动约 21.5%住房销售。2014-2017 年，全国棚改货币化安置加速推进，全国棚 改实际开工量由 470 万套稳步提升至 609 万套，货币化安置比例更是由 9%大幅提升至 60%。而以套 均住房面积 85 平方米测算可知，2017 年全国棚改货币化安置大约实现去库存 3.1 亿平方米， 占当 年全国商品住宅销售面积的比重达到 21.5%。

数据测算：CRIC

        现阶段推行房票安置，可谓是“照方抓药”，压力城市寄希望通过房票安置拉动居民购房消费， 助力房地产去库存。

值得一提的是，区别于棚改货币化安置犹存真实购房需求转化问题，部分拆迁户拿到货币补偿 款可能并非用于购房消费，但房票安置可谓是将货币补偿资金提前锁定在住房领域，似乎更能拉动 潜在购房消费。

市场下行的三大问题悬而未决，地方财力也会影响房票安置最终落地效果

       正所谓此一时彼一时，预计房票实际执行效果将大打折扣，主要涉及以下三方面因素：

       其一，市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一，市场需求及购买力透支。而受疫情影响， 居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。第二，房价预期转跌，市场观望情绪依旧浓 重。第三，房企暴雷致市场信心缺失，购房者普遍担忧房屋交付问题。

       其二，房票发放数量将显著受限。在没有中央信贷资金助力的情况下，房票便需要地方财政资 金予以补贴。对于那些财政资金本就捉襟见肘的城市而言，实难在全市范围全面推广房票安置，房 票发放数量也将显著受限。

       其三，基于担忧房票资金结算，房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”， 房票资金结算与地方财政资金充裕程度密切相关。对于那些财政收支压力较大的城市而言，房屋销

        售后的房票账面资金结算犹存较大不确定性，难免影响企业销售回款进度而打击房企参与积极性。

——转载自：克尔瑞研究所（已授权）