保利置业：前些年走得慢了一些 “十四五”要达千亿（实录）

         这是自张炳南退任后，万宇清首次以董事会主席身份出现在保利置业的业绩会上。

        3月24日，保利置业在线上举办2021年度业绩会。董事会主席万宇清、董事总经理王健，副总经理刘忱，副总经理彭祎，以及财务总监潘治平参会，并解读投资者和媒体的踊跃提问。

        数据显示，于报告期内，保利置业实现收入为365.13亿港元，同比增长16.7%；毛利约123.62亿港元，同比增长约17%；股东应占溢利为24.81亿港元，同比增长32.0%；每股盈利67.35港仙，拟派发末期股息每股13.5港仙。

         经营数据方面，截至2021年12月31日，保利置业实现合约销售金额566亿元，同比增长9%；回笼金额534亿元，回笼率达到94%；实现合约销售面积313.8万平方米。

         在566亿元合约销售中，单盘合约销售金额超过10亿元的项目达到 18个，包括哈尔滨广信项目、深圳保利勤诚达誉都、南宁保利领秀前城、宁波保利江上印、宁波君兰锦绣花园、上海保利明玥湖光、广州保利西悦湾、佛山广佛保利城、杭州 江语云城、昆明保利城和香港屯门瑧誉等。

        值得注意的是，保利置业2021年的合约销售均价为18038元/平方米，其中内地市场合约销售均价17469元/平方米，与去年基本持平。这就意味着，面对过去一年中较为惨淡的楼市，保利置业并没有和其它房企一样选择大幅降价促销。

这样的举措使得保利置业仍然维持了业内较高的毛利率。截止2021年底，保利置业实现毛利约123.62亿元，毛利率为33.9%。

        不过，总经理王健指出，地产行业毛利率水平的下降是一个大趋势，从公司目前已经实现的销售额来看，毛利率水平从长远来看大概率会往23%-26%这个区间回归。

        在这个预亏公告、净利大跌、延期发布大量涌现的年报季，保利置地无疑交出了一份令投资者较为满意的业绩报告。

对于这份成绩单，万宇清表示，“过去几年，大家如果一直看保利置业的能够知道，相对于其他的企业，保利置业可能前些年走的慢了一点，但是我们走得还是比较稳的。所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些。”

        此前2020年业绩会上，管理层曾表示，“十四五”期间要再造一个保利置业的目标不动摇，“十四五”争取达到销售一千亿。

        为此，对于2022年的销售目标，管理层给出了一个明确的答案——增长15%、保底650亿。

        根据保利置业预计，2022年公司全年将推货1400亿元，其中570亿是年初的存量，而新开盘和加推在830亿左右。对照650亿的销售目标计算，预期去化率为46%，相比于2021年实际去化率下降了4个百分点。

        此外，这些项目主要集中在销售表现较好的长三角和珠三角。据管理层透露，目前公司在长三角和珠三角区域的货量分布占比已经达到66%，相比于2021年提高10%。

        同时，项目所处的城市也比较聚焦，主要集中在上海、苏州、宁波、深圳、广州、香港、武汉、南宁，这八个城市2022年的推货量将达到620亿，占到总量的75%。

         所以，综合上述因素考虑，面对完成销售目标，管理层表现得非常有信心，甚至提出可能超额完成。

想要实现“十四五”销售千亿的目标，自然也离不开土地端的积极投拓。

        据万宇清透露，2022年保利置业的权益土地资金争取保持在250-300亿，在2021年权益土储资金230亿的基础上保持一个增量，为将来奠定一个良好的基础。

       他指出，近几年来，保利置业的土地布局正在持续调整，正在新进一些长三角、大湾区的一二线城市，同时也从有些城市逐步退出。

        根据年报显示，期内，保利置业新增土储总建筑面积360.9万平方米，权益土地储备272.2万平方米，权益比率达到75%。

        截至2021年底，公司总土地储备达到2265万平方米，平均土地成本8324元/平方米，其中在建面积1269万平方米，待建面积996万平方米，集团持有权益土储1160万平方米，权益比例73%。

        其中，公司持有一线和二线城市权益土储占比为83%，较2020年底上升3个百分点；长三角和大湾区的权益土储占比为40%，相比与2020年底上升6个百分点。

        关于投拓的方式，万宇清表示，保利置业主要通过招拍挂、勾地、收并购等几个主要渠道。至于旧改项目，公司会相对更加谨慎一些，主要因为旧改一般周期较长，且房价上升空间相对有限。

        不过，随着近年来加速拓展，保利置业的债务亦有所承压。截至2021年底的数据显示，现金短债比为1.57、剔除预收账款负债率为76.5%、净负债率为103.4%，踩中两条线。

         对此，副总经理刘忱认为，虽然三道红线踩中两条，但过去一年中三项指标均有了明显的改善，其中净负债率较2020年底下降了6.1个百分点，剔除预收账款负债率下降了0.9个百分点。

        他指出，“目前三道红线是大家对房地产企业的一个尺度一个看法。但是从实际的工作经验来看，三道红线并没有对我们的经营或者对我们的融资渠道有影响。“

        此外，根据年报显示，2021年公司通过发行公司债券和上海证券大厦CMBS、以及置换境外银团贷款等方式，将平均资金成本由为2020年底的4.72%下降0.2个百分点至4.52%，在行业内处于比较好的水平。

        对此，刘忱表示，“今年公司已经发了20亿的公司债，3+2年期利率是2.99%，为年初同类型发行中的较低水平。如果后续定期票据发完，整体债务结构还会得到进一步优化，预计2022年财务成本还会进一步下降。”

        以下为保利置业2021年度全年业绩会现场问答实录：

现场提问：请问保利置业2022年在投资和收并购方面业务扩展计划？

万宇清：这几年我们的拓展布局在持续调整，新进城市主要是一二线为主，集中在经济增长、人口增长的城市，而有些城市也在逐步要退出。尤其是长三角，还有大湾区的布局，我们持续会加强。

        2021年，保利置业的权益土储资金是230亿，今年争取正常保持250—300亿，在去年的基础上保持一个增量，为我们下一步奠定一个良好的基础。

        另外一个方面，在做好地产主业的同时，我们也在上下游产业寻找进一步的投资机会，包括现在正逐步提高管控的酒店管理，以及商业管理、物业管理几个板块。

        在过去几年，大家如果一直看保利置业能够知道，相对于其他的企业，保利置业可能前些年走的慢了一点，但是我们走得还是比较稳的，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些。

        也希望各位投资者对我们有信心，我们一定会持续的给股东一个好的回报，也希望股东能够持有我们股票拿的时间长一点，等待长期回报。

现场提问：请管理层介绍一下今年业绩增长的主要动力？此外，公司的毛利率在行业中仍然保持一个非常高的水平，请问公司对于未来毛利率水平的展望？

万宇清：业绩增长的动力实际上来源于管理层定下的“十四五”的目标，争取在“十四五”期间冲到一千亿。

王健：我们公司业绩的增长去年上半年由于市场的原因，上半年明显比下半年增长幅度大一些，下半年全国各地都出现一轮比较紧的调控以及市场的变化。

         2021年，公司的整体毛利率为33.9%，还是比较高的一个毛利率水平，它得益于前几年结转的项目的差异。地产行业毛利率水平的下降可能是一个大趋势，从公司目前已经实现的销售额来看，毛利率水平从长远来看大概率会往23%—26%这个区间回归。

万宇清：我们判断未来整个行业内毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一个不错的毛利率水平。

现场提问：公司对2022年全年销售情况有何指引？以及公司拿地计划？

彭袆：2022年，我们有1400亿的货量可以在市场上推售，其中有570个亿是年初的存量，再加上新开盘和加推的大概在830亿左右。

         这些分布来看，主要还是集中在长三角和珠三角，目前长三角和珠三角这两个货量的分布占比已经达到66%，这个是会比2021年再提高10个百分点。而且聚焦的城市也都会相对比较聚焦，主要还是在上海、苏州，包括昆山，宁波、深圳、广州、香港、武汉、南宁这八个地方。这八个城市22年的新供货加上新推达到620亿，占到全年比例的75%。

2022年的目标是保底650亿，对照1400亿的供货，大概去化率在46%，这个去化率也比2021年的实际去化率是少了4个百分点。

        所以实际上我们在做这个目标的时候也是非常有信心，不管是从货量的供应和去化的考虑以及货量分布结构更倾向于长三角、珠三角、大湾区的方向来看，我们应该是有能力完成这样的目标，甚至出现超额。

万宇清：关于拿地计划，如果从拓展的方式来讲，近期也是在跟一些地产商在接触，做一些收并购项目，但是都在洽谈过程当中，适时的时候会进行公告。

          另外，因为整个经济环境，包括行业不太景气，所以在跟地方政府的勾地方面，包括一些产业合作方面都会有一定的机会，同时还有招拍挂等主要几个渠道。至于旧改，我们会更加谨慎一点，因为旧改项目一般周期会比较长，且房价上升空间有限

         总体上，希望今年在投资拓展方面还是能有一个新的突破。

现场提问：请问公司当前三道红线的情况如何？未来在降负债，调整债务结构方面有什么自己的计划？预计将在什么时候转入绿档企业？

刘忱：公司在三道红线，也就是负债率这方面，正处于不断改善的过程中。现金短债比从1.53提到1.57，剔除预收账款负债率从77.4%下降到76.5%，净负债率从109.5下降到103.4，可以看到有一个实质性的改善。

         我们有短期和长期的平衡，短期我们还是希望能够抓住市场的机会，做一些优质的土地拓展，为未来发展提供一个比较好的基础。同时，我们会通过快速回笼和周转缓解，把净负债率这些指标能够逐步的改善。我们计划还是希望我们的整体负债绝对值，规模不上升。

         另外一方面从财务自身来看，我们仍然在不断的调整财务结构，把财务成本，目前财务成本已经从202年的4.72降到2021年的4.52，这应该在行业内已经是比较好的水平，我们预计22年财务成本还会进一步下降。

        此外，从债务结构角度，我们也是会不断的增加一些直接债务融资的渠道，包括公司债和定期票据，这些方面在成本结构上优化债务结构，应该是进一步释放偿债会更加稳健。

        从经营方面给降负债率创造一些空间，从实际的融资角度不断优化，控制整体债务规模，希望在未来不长的时间内，能够实现绿档回归。

         但也想说明一下，目前三道红线是大家对房地产企业的一个尺度一个看法。但是从实际的工作经验来看，三道红线并没有对我们的经营或者对我们的融资渠道有一些影响，目前应该说是没有看到的。

现场提问：请问在这一轮房价和土地市场调整有没有导致公司的土储出现比较明显的减值情况？

万宇清：这次全国各个地方，不管一二三线城市都受到影响，成交都不好。很多房产商降幅都很大，但是实际对销售来讲，阶段性可能有一点帮助，但是整体上也是买涨不买跌。

         虽然这个阶段房价有所下降，但是我们没有去倾销，没有以价换量。同时，得益于我们这几年拓展的方向，近三年拓展的方向主要还是集中在长三角、珠三角的一二线城市，这些城市经济比较好，相对地方房价是比较坚挺的。所以，这一轮房价的调整和土地市场调整对于我们这几年的土储是没有太大的影响。

        此外，这两年我们在投资拓展方面也是加强了把关，很强调投资的纪律。在相对安全的情况下去获取项目，还是要保证有利润的销售、有利润的周转。

现场提问：请问保利置业物业后续有没有拆分上市的计划？

万宇清：这几年物业是风口，公司现在物业的管理规模在4000多万平方米，将近5000万，整个收入一年是10亿左右，利润差不多10%。

         对我们来讲，物业是一个长期的打算，所以我们会进一步的加强物业的运营管控，这两三年我们一直在加强。

         同时在拓展方面，物业公司不断拓展第三方管理业务，包括在去年也在有些地方，政府的物业，包括一些景点的管理，包括第三方的物业管理，除了我们自身的物业管理之外，物业项目、写字楼的服务之外，我们还在不断的向第三方拓展，也希望第三方的业务比重逐步加大。

         对于物业未来的发展我们也会根据实际的情况，根据整体的发展规划会考虑，暂时不会考虑分拆。

现场提问：请问公司会不会考虑回购，包括现在公司分派比率有没有提升的空间？

万宇清：现在公司的资金相对富裕，现金流安全系数还是比较高，所以是不是考虑回购，我们也是在我们的考虑当中。但因为现在是在市场不明朗的阶段，还是要平衡一下。

         尤其是今年，因为市场要稳定下来，能够行业逻辑重新树立，格局重塑还需要一段时间，所以这个阶段安全是第一位，公司尽量保留多一点现金，也是考虑公司长远发展，所以回购我们会在适时的时候考虑。

          至于派息的提升，我们也是希望通过我们在经营面上的改善。今年、大家看到保利置业管理层做了很大调整，在新的管理层带领下，我相信通过不断的努力一定能为股东提供长远理想的回报，派息也是有一个进一步提升的空间。