卖方恶意抵押已售房产 法院判决合同无效

        众所周知，房屋所有人出售房屋的，需签订房屋买卖合同，房屋出售后，要办理产权转移登记，买方即取得房屋所有权。房屋一经售出，卖方无权将该房屋抵押。

　　但是因部分房屋系拆迁安置取得，房屋产证需滞后办妥，买卖双方无法及时办理过户，一些不良卖家钻空子违约侵害买方权益，引发纠纷。

　　近日，江苏省苏州市太仓市人民法院就审结了一起确认房屋抵押合同无效纠纷案件。

　　卖方违约拒绝办理房产过户

　　2015年5月23日，高某为购买张某名下的拆迁房而签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价47万元，买方先支付42万元，待该拆迁房产证领取后，买卖双方及时办理过户手续且买方在当天支付尾款5万元。2015年5月底交接该房屋后，高某装修自住至今，期间该房屋一直未能办理过户。

　　2019年6月中旬，高某得知房屋产证已办好，但张某要求再涨房价否则不配合办理过户，高某拒绝涨价并要求按原合同过户。2019年11月中旬，高某与张某再次沟通要求进行房屋产权过户，张某以出差、与妻子商定等事由拒绝。2021年9月6日高某又联系张某，张某却称已将该房屋抵押了，在高某的追问下，张某提出返还高某购房款并解除购房合同。

　　高某随即将张某、张某妻子及借款人俞某诉至法院，要求确认其房屋抵押合同无效并协助办理抵押权注销登记手续。

　　太仓法院于2021年11月29日对此案进行了开庭审理。

　　被告称抵押案涉房屋用于借款

　　被告张某及其妻子在庭审中承认存在房屋抵押借款事实，并称借款用于公司资金周转。2021年8月5日，张某及其妻子与张某堂弟俞某签订《借款合同》，约定张某夫妇向俞某借款30万元，借款期限自2021年8月5日至2031年8月4日止，借款方用案涉房屋做抵押，同日双方签订《个人不动产抵押合同》并在不动产交易中心办理了抵押登记。

　　关于设置抵押，被告俞某陈述其不知道房子被卖的事情，其只是正常以房子抵押做了借款。被告张某辩称其公司经营上有困难，为保企业资金流转才做了案涉房屋抵押，要等客户回款后解除抵押才能过户，因此不认同抵押无效。

　　法院认定案涉房屋抵押系恶意串通，合同无效

　　法院经审理后认为，关于借款抵押合同的有效性问题，被告张某在已将案涉房屋出售且交付的情形下，又将房屋抵押给俞某，主观上具有明显恶意。法院审理时发现，张某名下还有两套房屋，却唯独以案涉房屋做担保，并且其有时间去办理借款抵押登记手续却以出差为由拒不配合原告办理过户。在借款抵押期限问题上，张某陈述因公司经营困难而向堂弟俞某短期借款30万元，既是短期大额借款，却用现金交易且债务担保期限10年，与日常交易习惯亦不符。在办理抵押登记的问题上，不动产交易中心工作人员曾询问过被告张某三人案涉房屋是否卖出，三被告均故意隐瞒事实。因此，法院认为案涉房屋抵押系三被告恶意串通，被告对案涉房屋亦无处分权,故法院支持原告主张。

　　2022年1月24日，太仓法院作出一审判决：被告张某、张某妻子与被告俞某于2021年8月5日就案涉房屋签订的《个人不动产抵押合同》无效，被告三人应于判决生效之日起一个月内，协助原告高某办理抵押权注销登记。

　　一审宣判后，原被告双方在法定期限内未提起上诉，现该判决已生效。

　　法官说法：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无处分权的人处分他人财产, 未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,无处分权人处分财产的行为,自始无效。恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案中，被告张某夫妇明知案涉房屋已出售且有其他财产可供抵押担保的情况下，恶意为他人设置抵押,意在阻碍案涉房屋的过户,具有明显恶意,侵犯了原告的合法权益，属于用合法形式掩盖非法目的的行为，因此该民事行为应属无效。被告张某早已将案涉房屋出售给原告，房屋已交付原告居住使用多年，房款已按约定支付。根据双方房屋买卖协议的约定，房屋交付后的占有、使用、收益、处分权利由原告享有，被告张某与俞某已没有将该房屋为他人设定抵押权的权利基础,事后原告也没有就该抵押权的设定进行追认，因此被告张某与俞某签订的《个人不动产抵押合同》对原告不发生效力。在此法官提醒，房屋买卖务必签订房屋买卖合同并及时办理产权转移登记，房屋售出后卖方对该房屋无处分权。如卖方不及时配合办理过户手续，买方可要求到不动产登记部门申请预告登记。如卖方再处理该房屋时，依照法律规定相关单位要及时通知买方，可防止利益受损。