龙文出手了，66家物业需退公共收益逾836万元！

目前清理物业公共收入，取得重要进展！

这个片区起了一个带头作用！

电梯广告收入、快递柜运营费

通信运营商入场费

……

近年来，小区公共收益的

"钱袋子"越来越鼓了

但很多业主都不太清楚

自己小区的公共收益

怎么来的，又怎么被花掉的？

最近在漳州，龙文区城市管理局

聘请第三方审计公司

替小区业主们理清了这笔"糊涂账"

审计出当地所有物业公司

2020年以来的公共收益金额

共计1361.8万元

其中需要清退给

业主的资金达836.5万元

漳州市龙文区城市管理局

展示的这份审计报告

涵盖了全区66家物业公司

2020年1月至2021年3月期间

所有公共收益明细

据相关负责人张斌介绍

按照福建省物业管理条例

物业公司只能挪用公共收益的

30%作为运营费用

而此次审计中发现许多物业公司

均有透支小区公共收益的情况

漳州市龙文区城市管理局直属大队办公室主任张斌：按这个小区，它本身的公共收益收入只有64万元多。按照福建省物业管理条例，对他们运营成本而言，他们支出范围就19万多，但他们实际支出已经达到了53万元。也就是说，这差额30-40万元属于他们预支或者没有经过业主同意手续不完善进行支出的。

针对检查中发现的这种透支行为

漳州市龙文区城市管理局

将责成物业公司

召开业主大会征求业主意见

其中对于业主不认可的支出

将由物业公司出资补齐

并将钱款汇到指定账户

据了解，目前，龙文区已有51家物业公司

退回793.2万元

剩余的15家还在继续清退过程中

今年4月6日，漳州龙文城管在全省率先启动

物业小区公共收益专项检查工作，这个走在前列

通过引进第三方审计机构

通过材料初步审查、项目答疑

实地核查、企业约谈

整改回复等方式

全部查清各小区公共收益情况

详细发现小区普遍存在道闸

隔离栏等重点部位投放广告

不收取费用的问题

漳州市龙文区城市管理局直属大队

直属一中队陈佳生表示

在检查的过程中

发现物业审计方面的有些漏报的

存在部分的少报或漏报的行为

龙文城管根据审计组

提供的审计材料

还有一些到现场核查

发现一些问题

就督促他们进行整改

漳州市龙文区城市管理局

在这次检查中还发现

部分小区存在快递柜

及电梯广告进场未签约

到期未续约、过期未退场问题

还有些小区存在未将

公共部位的机动车和非机动车收费

纳入公共收益等问题

目前相关问题已经全部整改到位

张斌主任：首先对还没有清退的15家，我们限期责令整改，如果逾期未整改，我们将进行立案查处。第二，我们将把此次清退的情况告知我们街道社区居委会、业主会，甚至于广大业主，让所有群众来监督这笔公共收益后续的使用。

要为漳州龙文城管点赞！

也希望福建其它地方的

住建、城管等部门

抓紧行动，作出实效

我们也希望，越来越多地方能够有突破！

让更多业主得到实惠，让原本属于业主，统统要回来！

推动成立业委会

共管共治解堵点

龙文区此次审计公共收益的66个物业小区，仅有8个小区成立了业主委员会。

去年8月，漳州市莘园小区成立了业主委员会，莘园物业服务有限公司也将之前代为管理的公共收益交给业委会全权管理支配。

“去年，我们小区的公共收益有78912元，今年计划将小区的两间公共配套用房出租，预计可增加14万元以上的收入。”莘园小区业委会主任赖先生说。

然而，当前，我省物业小区成立业委会的比例较低。有的地方投资性住宅较多，一些房屋空置或无法交房，入住率低；有的地方业主参与热情不高，开发商配合不积极。

鉴于上位法对召开业主大会的条件未作明确规定，为解决现实矛盾，《福建省物业管理条例》设置了较低的“门槛”，十个以上的业主就可向所在地的乡（镇）政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会会议；对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”或“双过半”的规定。

但事实上，一方面，城市里人们普遍工作繁忙，业主委员会成立率不高，多数小区居民对业委会工作关注不够，参与意愿不强；另一方面，即便成立了业委会，其作为松散的组织，如果没有管理部门的支持，很难正常开展工作。

记者在走访中发现，有的小区虽然成立了业主委员会，但其成员在能力素质、专业技术等方面存在不足，常出现与物业公司沟通信息不对称，“说不得、论不清”的问题较为严重。甚至有些业委会不作为，未履行法定程序，避开业主大会或利用议事规则的漏洞，谋取私利。

闽南师范大学法学院副院长黄耀明认为，街道、社区作为基层组织，适当的融入可以解决监管问题。可以通过尝试社区与业委会成员共同治理的模式，破除业主自治中的弊端；对于规模较小或无业主委员会的小区，可以推行社区与楼栋长联合治理的模式，建立居民议事厅，达到和谐治理。

他建议，在制度规定上，业委会成员作出决定时，可增加社区的审核权；在机制设立上，可由管辖社区设立基层联调联治办公室，加强与职能部门互联共通，一同化解社区治理中的堵点。

与此同时，漳州市还有一些小区，要么建筑年代较久、维护费用大，管理成本比较高，物业公司进驻之后又撤离，要么规模偏小，物业收费标准低，企业无利可图，要么居民因观念因素拒交物业费，成为无物业小区。

对此，漳州市采取政府埋单的形式进行兜底改造，探索引进国企物业、“改管合一”、“先尝后买”等模式，让这些小区的居民“居有所管”。

在此背景下，去年以来，国企物业——龙文区城建物业服务有限公司逐步接管9个无物业小区，先行投入资金，开展系统治理工作。荣兴小区就是其接管的小区之一。

作为安置房小区，荣兴小区之前无人治理，设施陈旧；如今，道路平整，绿化带干净，车辆停放有序，多功能活动室、智能电动车充电桩、便民饮水机等设施配备齐全。

城建物业也逐渐获得小区业主的认同。不久前，城建物业在征询全体业主意见时，2/3以上的业主在一周时间内同意由物业支配小区的公共收益。