为什么现在中国大多数城市房产都不值得投资？

最近，尽管中国一线城市楼市调控政策收紧，但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。其中不仅有南京、苏州、天津等沿海经济发达城市，石家庄、长沙、西安、湘潭等中西部城市也传来新房销售活跃、价格上涨的新闻。随着楼市热度的蔓延，最近这段时间也不时有各地朋友来咨询我，是否可以趁着这轮市场反弹，投资一套房子?

朋友们有这样的想法也很正常，从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，今天我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资?

先说下我的看法：我觉得目前中国大多数城市的房产，都不值得投资。

首先，既然是投资，不是自住，就必须要考虑将来脱手的问题。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。如果我们把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。

也有朋友可能会说，现在二手市场不发达，未来不一定也不发达。说不定过两年等我们出售的时候，二手市场就发展起来了，我们应该用发展的眼光看问题。这话不错，一线城市也不是生来二手市场就这么发达的。那么，决定二手市场发展的因素是哪些?从一线城市的经验看，二手市场的崛起一般需要符合这几个条件：首先是土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。其次，外来人口多，租房和中低端购房需求多，使得各种品质的二手房都能找到出路。

对照这两条标准，目前中国大多数二三线城市还是不具备条件的。外来人口数量多、增长稳定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一线以外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。关于这一点我们做过量化分析，数据统计，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积(可建建筑面积)与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。

解决了投资退出问题，我们再来看一下投资周期和回报率的问题。

我把投资周期设定在1-3年。如果时间短于1年的，一般称作“炒房”。其实非专业炒家一般不容易做到短炒。市场上在售的新房绝大多数是期房。从预售到交房、拿到产证，一般要2年甚至更长时间。而按现行政策法规，没拿到产证之前是不能转手交易的。二手房虽然没有这个限制，但涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。这里我们之所以不考虑更长时间，主要是长期来看变数太多。回想2011-2012年楼市限购刚开始的时候，大家也想不到今天会有力度这么大的救市政策吧?

而从投资回报的角度来说，至少跑赢大多数的常见理财产品显然是必须条件。因为房产交易流程复杂，流动性也低，所以对回报率的要求要更高一点。同时，我们还要考虑到房子将来出售时的各种税费成本。包括2年内要交增值税(原营业税)、契税、个税，二手中介费，以及贷款利息等等，加起来大约占房价的10%。所以回报率要比同期理财产品高出10个点，才是真正的回报。不过，考虑到买房可以用按揭，如果用足杠杆的话，可以让本金收益率提高2-3倍。那么，我们的投资能有多高的收益率?