某地房价不爆涨的秘密曝光 各地调控只要这招就够

昨日，广州国土房管局发布了《2016年广州市经营性用地供地计划》，这份“蓝皮书”显示，今年广州计划推84宗地，其中住宅用地27宗，面积330公顷，商业地用地57宗，386公顷。

据了解，这场土地推介吸引了70多家房企参与，其中不乏世茂、金融街、越秀、时代、华远、旭辉、远洋、侨鑫、万达、平安不动产这样的企业。

但这次广州集体推地，最吸引邦爷的是这批土地的一些细节。因为进入2016年，不少一线楼市经历了房价连翻暴涨，唯有广州淡定自若，而从广州这批地块的资质中，邦爷找到了楼市不暴涨的秘密...

广州新推地块走“大容积”路线?!

可以观察到，2016年广州推出的商业用地量多而集中，主要分布在金融城、琶洲、白云新城以及南站片区。而且用地容积率超10的占较大比重。

需要特别留意的是，珠江新城将推的A4-3地块。之所谓是因为珠江新城作为广州金融CBD，规划面积有限，各种用地都越来越少，该地块不仅区位条件不错，更重要的是宗地面积6580平米，建筑面积82906平米，容积率高达14.38!妥妥的可以建成一栋超高层建筑。

住宅用地则量偏少且分散，但位置比较好，比如中心区域的天河广氮、荔湾广钢、白云燕塘、海珠万宝冰箱厂地块等，而且广钢新城四宗地容积率在4—5之间，海珠区橡胶一厂地块容积率也在4.6，它们的本身条件都对房企来说很有吸引力。

实际上，广州住宅地块容积率超过4早已不是什么新鲜事，比如近2年大热的广钢新城一期地块容积率普遍大于4，其中中海拿的一宗地块容积率更达7.5。旧改放出来的中心区地块似乎有“大容积”的发展趋势。

这就是广州房价长期不暴涨的秘密?

其实2015年广州的土地出让重心，已经开始向旧改用地倾斜。在寸土寸金的中心区域，高容积率，意味着更多的产品出量空间，也或预示着更大规模的新房入市，来满足日益增长的人口的住房需求。

就拿广钢新城来说，区域规划建筑楼高超过百米的多达15栋，其中超180米的就有4栋，中海广钢项目59层高达240米刷新了广州住宅的高度纪录。未来的广钢新城无疑将会是超高层高密度建筑的集合地。而未来，广钢新城也将打造为广州的宜居新城，能容纳19万居住人口，地位比肩珠江新城。

而合理渐进的新房供应，有利于市场库存的均衡性，因为库存过多是问题，库存不足也是问题，它会导致供小于求引起房价暴涨。

而通过土地供应数量、位置、容积等指标的调节，均衡供求，正是广州房价长期趋于稳定，不曾暴涨暴跌的重要因素之一。

2016年，广州预计新增供应共19万套，其中8成集中在外围区域，中心城区土地的高容积率，不失为当下解决中心区新增供应不足的问题，防止中心区房价暴涨的一种好办法。

据邦爷了解，上海住宅用地普遍容积率就达到了3的高水平(市区多在2.3左右、外环多为1.6)。根据《中国青年报》报道，北京住宅用地容积率限制在2.8 以下，上海限制在2.5以下，深圳将高层小区的容积率由3.2调低为2.8，高层组团的容积率由3.5调低为3.2。可见，房价暴涨的深圳、上海，以及房价相对较高的北京，容积率都低于广州。

中国国际金融公司2010年报告显示，内地新建商品住房平均容积率为1.36，其中一线城市为1.76，二线城市为1.53，三线城市为1.27，四线城市为1.17。而同期新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

“将住宅的容积率调高一倍，至少就能增加一倍的供应量。”中国房地产学会副会长陈国强指出，一个城市的土地是有限的，所以住宅的增长很困难。但通过调高住宅用地比例和项目容积率，就能增加数倍的供应量。

广州的经验可能就在证实，调节房价的关键，不仅是抑制需求，保障供地，还可以通过提供容积率，合理调节供应，均衡供求，来达到抑制房价暴涨的效果。