漳州

预判楼市可能进入“速冻模式”

2016年12月01日来源:经济日报行业动态责任编辑:liwenjun

在加杠杆背景下形成的价格暴涨,对应的并不完全是有支付能力的需求。况且,持续两位数甚至超过50%的涨幅,更打击了真正的市场刚需,加剧了泡沫和金融风险,影响了实体经济发展。

在这样的背景下,控制房价暴涨、防范泡沫风险已经成为确保楼市健康发展的首要议题。追加调控措施的着重点是限贷而非限购,通过限贷使供给与有支付能力的需求相对应,不仅有利于防止泡沫、降低风险,也有利于让市场规律真正发挥作用。

日前,上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,决定从11月29日起相应提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例;上海市住房公积金管理委员会也提出对二套房贷上浮贷款利率、下调贷款最高限额等措施。同日,天津市也相应提高了津籍居民的购房首付比例。

实际上,自之前超过20个一二线城市启动楼市调控以来,各调控城市房价环比涨幅均已明显收窄甚至出现下降,京沪深等部分城市房价同比涨幅也已呈回落趋势。在这样的背景下,同为直辖市的上海、天津两市同时再次出台更为严格的调控措施,反映出有关城市控制房价暴涨、防范泡沫风险并力图尽快见效的意愿,也向市场和公众传递了继续坚持调控方向不动摇的信息。

对此,有观点认为,楼市调控取得实质性成果前景可期。但也有人表示担忧,认为调控或对部分改善性需求的实现产生不利影响,有人甚至预判楼市可能进入“速冻模式”。

应该看到,相当一段时间以来,一线和部分二线城市房价暴涨幅度已经偏离了正常轨道。在加杠杆背景下形成的价格暴涨,对应的并不完全是有支付能力的需求。况且,持续两位数甚至超过50%的涨幅,更打击了真正的市场刚需,加剧了泡沫和金融风险,影响了实体经济发展。在这样的背景下,控制房价暴涨、防范泡沫风险已经成为确保楼市健康发展的首要议题。从各地的调控措施、特别是沪津两市的追加措施看,去杠杆的意图和指向十分明显。无论首套还是二套,无论提高首付比例还是上浮利率、下调上限,都旨在通过减杠杆抑制投资投机性购房,在防范风险的同时降低房价。

说到底,追加调控措施的着重点是限贷而非限购,通过限贷使供给与有支付能力的需求相对应,这不仅有利于防止泡沫、降低风险,也有利于让市场规律真正发挥作用。在这方面,是有国际经验可供参照的。大概两个月以前,加拿大政府财长宣布银行将收紧房贷额度、修改首套自住房出售时增值部分免税的规定,所有房屋按揭贷款还必须经过“压力测试”,以确保借款人有能力以更高利率偿还贷款。这些措施与我国部分城市的调控措施,是有异曲同工之效的。

也正是因为追加调控措施的原则是坚持居住属性,着力点是限贷而非限购,因此依然可以满足有支付能力的刚需和改善性需求。着眼长远,因为控制了投资投机性需求,也有望使一二线城市的楼市由卖方市场逐步转向买方市场,使楼市价格向符合价值的方向合理回归,从而满足更多刚需和改善性需求。

因此,在保持调控定力、扩大调控效果的同时,更要抓紧时机,加快结构调整,促进转型升级,尽快摆脱对房地产和土地财政的过度依赖,努力提高增长质量。要通过合理改革税费政策,鼓励各类企业、民间资本投资实体经济;要通过政策导向,引导信贷资金、社会资本投向关系国计民生、需要大力发展的传统产业、更新换代产业、高技术产业、重大装备制造业、新能源行业、环保产业。一二线城市的地方政府及相关职能部门,也要在深入调研的基础上,加大对有发展前景的实体经济的支持力度,促进传统产业转型升级;同时,在符合国家产业政策的范围内,培育并打造与实际条件相契合的新的经济增长点,使地区经济保持长远、稳定发展。

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