楼市“动物精神”是经济发生波动的主要原因

壹

泡沫破灭前，人们会找上百个理由为房价上涨辩护，但泡沫破灭后，只有一个理由就可以解释：是泡沫早晚会破灭。无论是经济史上有名的郁金香泡沫、密西西比泡沫和南海泡沫，还是2007年美国房地产泡沫的崩裂，莫不如此。

美联储前主席格林斯潘在反省次贷危机时承认，没有任何一个经济模型事先预测到了这场危机的发生。在寻找次贷危机的根源时，他屡次提到“动物精神”，并承认其忽视了人性中的“动物精神”。

“动物精神”最早由经济学家凯恩斯提出。凯恩斯认为，多数经济行为源自理性的经济动机，但也有许多经济行为受“动物精神”支配，而这些“动物精神”是经济发生波动的主要原因。

早已形成赚快钱的赌博思维的中国人，在此轮楼市大涨中将“动物精神”和好赌的天性发挥得淋漓尽致。民众参与首付贷、众筹炒房、借钱炒房，开发商则在不惜成本地制造出一个又一个天价。

贰

在中国的大城市，房子显然已脱离了其居住属性，变成一种名副其实的期货品种。为了有资格抢到这种的“期货”，上海市民甚至上演了排长队离婚的大戏。

当泡沫已膨胀得像皮球，没有人会再视而不见。连往年楼市上涨时从未承认房地产市场有泡沫的管理层，也不得不公开警示风险。7月底，中央政治局会议罕见提出“抑制资产泡沫”，几乎所有人都心知肚明，资产泡沫主要指的是楼市泡沫。

今年一线和部分二线热点城市房价飙涨，明显和刚性需求关系不大，而是货币放水及房贷爆炸的结果。在房地产营造的“虚假繁荣”氛围中，投资投机风潮蔓延，加剧了实体经济空心化的趋势。当炒房的收益远远超过做实业时，似乎只有傻瓜才去赚那些辛苦钱。

叁

罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中提到：“很多人似乎有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来，他们通常会说，因为土地只有一点，房地产的价格一定会持续上涨。”

当年日本人就是这么认为的。由于相信房价只涨不跌的神话，1980年代末，日本有银行甚至允许购房者签订100年的抵押贷款合同。房地产泡沫破裂前，日本的土地被热炒，地价飞涨，1990年该国土地总市值竟然达到美国土地总市值的五倍。即便如此，很多人仍坚信地价会继续涨。结果大家都知道了，日本资产泡沫破裂后，地价暴跌了60%，经济由此陷入“失去的20年”。

如果说几年前中国与日本80年代末的楼市泡沫相比仍存在较大差别，那么，现在则越长越像了。随着个人不断加杠杆购房，中国的房贷/GDP迅速上升，2012年这一比例尚不到15%，但今年底或将超过25%，接近日本地产泡沫巅峰时的水平。

有机构今年3月估算，北京、上海、深圳三个城市的房产总值，可以买下半个美国。考虑到3月至今，上述城市房价又积累了相当的涨幅，买下整个美国已经不是一个梦。

肆

泡沫具有的一个典型特征是，在破裂前泡沫长期存在，且越来越膨胀。长期不破的泡沫使得人们逐渐麻木，相信“这次不一样”，旧的价值规律已经不起作用。泡沫晚期，人人都幻想赚尽最后一个铜板，然后在泡沫崩裂的前夕全身而退，但人性的贪婪却注定很多人根本逃不掉。最近的一个例子是，去年中国股市站上5100点高位时，成功逃顶的人很少，多数人都被随后的暴跌深套。

不可否认，这场豪赌最初是政策驱动的。从去年下半年到今年上半年，政府频频在货币、信贷、财税等方面出台利好政策，明显想将民众往房地产市场里赶。当然，政府的本意是将人往三四线城市的售楼处赶，好消化那些地方巨大的库存，但事与愿违，购房者涌向一线和热点二线城市，将那里的新房一扫而空。

这种扭曲变形的去库存，使得原本就分化的市场更加两极分化。三四线城市的楼市库存没消化多少，深圳、上海等地的楼市却演绎了新一轮疯狂。

如今，政府不得不在去库存和抑制泡沫之间艰难地走钢丝。一线城市房地产市场的加速赶顶，令未来的政策空间越来越小，风险却越来越大。

这一次，即将决堤的河水，是否会静静地流回原来的河道?