1.8万套自住房搅动北京楼市 机构称抄底时机来临

“自住房对北京楼市的新房和二手房市场都造成了很大压力。”某房企高层向《证券日报》小编表示，尤其对定位刚需的产品造成了很大冲击，也将拉低北京楼市商品住宅的销售均价。

事实上，据《证券日报》小编根据北京市住建委官方公开信息统计，从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。

对此，有业内人士向小编表示，自住房的大量入市将拉低整个北京楼市的成交均价，虽然中签率极低，但房价低于周边项目30%的诱惑搅动了购房者的买房心理，进而给楼市预期造成很大影响。

值得注意的是，受自住房入市、信贷紧张和库存激增等多因素影响，亚豪机构市场总监郭毅认为，部分楼盘售价已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来。

自住房入市速度加快

据《证券日报》小编统计，目前入市的11个自住房项目涵盖了朝阳区、海淀区、大兴区以及怀柔区，总计约1.8万套。

事实上，据小编了解，下一个入市的自住房项目可能是华远地产的华远？和墅雅园。据华远地产透露，公司位于大兴孙村的自住型商品房项目华远·和墅雅园将于7月份启动网申，项目整体规模约15万平方米，其中自住房面积约9万多平方米，近800套，户型主力为80平方米-90平方米两居以及130平方米-140平方米三居。

“这是自住房项目中比较高端的产品，其1.5的容积率比很多改善型项目还低。”有业内人士表示，这意味着自住房供应产品类别和入市速度都有所改变。此外，据小编了解，华远另一个位于门头沟的自住型商品房项目也将于年内入市，该项目地处门头沟核心区域，项目命名为华远·西山雅园。

而据中原地产监测，截至目前，北京累计出让含有自住房地块项目已有50多宗，涵盖北京朝阳、海淀、通州等11个区域，其中朝阳区达到了8个项目，海淀区2个项目，顺义区达到了6个项目，预计这些项目大部分都可以在2014年入市。也就是说，2014年，北京自住房将成交4万套-5万套。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，1.8万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量。此外，若与2013年全年的商品房住宅成交量相比，4万套相当于增加50%的供应。

张大伟进一步表示，单套总价不到200万元的自住房对北京楼市影响非常大，加上信贷紧张，房价滞涨现象已经非常明显。

此外，由于自住房2013年11月底入市后，项目入市速度加快，市场观望情绪愈发浓厚，这导致二手房价格从2013年12月份开始微跌，截至目前，已经持续6个月未见回暖；而从新房市场来看，春节过后，成交量一直未出现往年的小阳春。

购房者抄底时机来临

事实上，从北京二手房市场来看，据中原地产监测，预计今年上半年，北京二手房成交量将达4.4万套，与2013年同期9.5万套相比，不足一半，同比下滑幅度或将超过55%。对此，张大伟表示，这一成交量为有网签纪录以来的最低值。

《证券日报》小编也在调查过程中发现，大部分业主下调挂牌房源的价格，即使这样，交易周期也加长不少，而且仍难以成功交易。

多家受访的二手中介门店的销售人员也比较灰心，其心理预期多为“预计6月份均价下调趋势还将加速”。

无独有偶，新房市场也一样不乐观。尽管房企推盘热情高涨，但市场观望情绪仍然浓厚，楼市成交量并未迎来回暖迹象。

根据亚豪机构统计数据显示，上周(6月16日6-月22日)北京商品住宅共成交1023套，环比之前一周降幅达到44%，成交均价为26642元/平方米，环比基本持平。此外，据统计，北京商品住宅库存量在连续5个月保持涨势后，目前已升至80263套，回归到了2012年末的库存水平。

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，从目前的市场现状来看，在房地产调控政策依然严峻的背景下，楼市缺少利好带动，普通商品住宅下行局势难以扭转，库存量还会进一步提升。不过，对于购房者来说，这意味着其有了更多房源可供选择。此外，不断累积的库存沉淀了开发商大量资金，激发了房企降价促销的动力，购房者也因此能够得到实际的价格优惠。

值得关注的是，郭毅认为，“目前，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来”。

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